Договор аренды наделяет арендатора правомочием использовать арендуемое имущество по своему усмотрению, в результате чего нередко им производятся имущественные улучшения. Вопрос о допустимых и недопустимых улучшениях лучше оговаривать еще на стадии заключения контракта. Поскольку на практике возникает немало споров относительно того, что считать улучшением отделимым, а что нет. Улучшением в общем смысле являются любые качественные преобразования имущества, не вызванные необходимостью ремонта. Улучшения, физически неотделимые от объекта, по общему правилу, то есть если контрактом иное не оговорено, будут подлежать компенсации со стороны арендодателя. То есть ему априори вменяется обязанность возместить арендатору затраты на такие улучшения, но только если они были согласованы с ним. Отделимыми считаются такие виды улучшений, которые от самого имущества возможно отделить, и это не нанесет имуществу вреда. К примеру, арендатор в арендуемом помещении установил сигнализацию, повесил камеры видеонаблюдения, кондиционер или иные приборы. Затраты на улучшения, физически отделить которые возможно, по общему правилу арендодателем не возмещаются, а арендатор вправе без уведомления и согласия арендодателя оснащать имущество отделимыми улучшениями. Формулировка «по общему правилу» действует всегда, когда она предусматривается законом, и если специальные договоренности об ином порядке не зафиксированы договором. Владельцем отделимых улучшений будет арендатор. Если аренда прекращается, арендатор либо безвозмездно по своему желанию оставляет данные улучшения (дарит), либо все демонтирует и забирает с собой, либо передает эти улучшения арендодателю за плату по договоренности с ним. Бывают ситуации, когда арендатор не требует платы за сделанные отделимые улучшения, однако арендодателю они не нужны. Если последний именно требует, чтобы все лишнее было демонтировано, арендатор оставлять улучшения не в праве. Он обязан передать имущество обратно именно в его первоначальном виде. Неотделимые улучшения в противовес отделимым без нанесения вреда имуществу отделить невозможно. Данная формулировка неотделимых улучшений закреплена в Гражданском кодексе.
Источник:
